Форум «Тенерифе по-русски» Путеводитель по Тенерифе    Досуг    Недвижимость
Центр услуг    Лица    Блог    Книга отзывов
 

Вернуться   Форум «Тенерифе по-русски» > Частный сектор > Местная жизнь

Ответ
 
Действия
Старый 18.02.2016, 20:47   #1
никк
Участник форума
 
Регистрация: 18.02.2016
Сообщений: 1
По умолчанию Элитность Тенерифе и покупка жилья как бизнес

Сергей, здравствуйте. Рассматриваем Тенерифе как потенциальное ПМЖ, как вариант. Изучаем сайты, предложения на рынке, на острове пока не были. Несколько раз сталкивались со сравнением Тенерифе с Марбельей, Ниццей и Монако на сайтах русскоязычных агентств. Если не сегодня, то по крайней мере обещают, что уже завтра остров станет с ними в один ряд по элитарности и инвестиционной привлекательности. Вы же, насколько я заметил, неоднократно делаете акцент на бюджетности Тенерифе. Хотелось бы услышать Ваш комментарий. Как альтернативный вариант смотрим в сторону Марбельи.

И еще один вопрос. Как вы оцениваете перспективу покупки жилья для сдачи в аренду? Как бизнес. На сайтах агентств обещают золотые горы.
никк вне форума   Ответить с цитированием
Старый 18.02.2016, 22:04   #2
Aleksey
Участник форума
 
Регистрация: 16.11.2015
Сообщений: 28
По умолчанию

Да-да, тоже интересует этот вопрос.
Слышал, что есть агентства, с которыми заключаешь договор и они уже сами выплачивают тебе гарантированную сумму в месяц, сами оплачивают все коммунальные сборы и заполнение жильцами уже их проблема. Понятно, что эта сумма будет меньше, но насколько меньше от реальной?
Aleksey вне форума   Ответить с цитированием
Старый 19.02.2016, 02:10   #3
ИгорьЯ
TenerifeRent.ru — аренда частного жилья на Тенерифе
 
ИгорьЯ, Тенерифе
 
Регистрация: 25.05.2014
Адрес: Тенерифе, Адехе
Сообщений: 1,278
По умолчанию

Отвечу на вопрос исключительно в части аренды. Пока без лирики и обличения "ярлыков" нового Монако или Лас Вегаса...
Канары - уникальная европейская зона отдыха, отличающаяся от всех прочих европейских курортов. И Канарам не нужно становиться новым Монако (да и вряд ли станут, как бы правительству этого и не хотелось).

Ну, я обещал об аренде. Итак:
Берем за основу среднестатистическую европейскую аксиому. Она гласит, что доходность от сдачи недвижимости в аренду не превышает +/- 3,5-5% годовых.
Оставляем за скобками тот факт, что сдача в аренду частных апартаментов пока слабо подвержена фискальному мониторингу. Ввиду этого "несознательные" собственники сдают в аренду свои метры без уплаты в конце года налога на прибыль. Чем, хотя и незаконно, но (!) повышают свою доходность до 6,5-8% годовых от суммы инвестированных в недвижимость средств.

Вывод из теоретического вступления один, но его нужно принять к сведению и запомнить!!! Кто бы, что бы, где бы не обещал, нельзя на инвестициях средств в жилые метры заработать в среднем более 6-7% от вложенных средств.
И если вы "выйдете" по итогу на такую доходность - вы очень умело распорядились своей недвижимостью.

Теперь пример.
"Покупка объекта недвижимости на Тенерифе для сдачи в краткосрочную аренду с привлечением управляющей компании":
а) 100 000 евро - стоимость покупки студии с отличным ремонтом, укомплектованной всем необходимым (т.е. не требует доп. затрат), в стоимость уже включены все налоги и сборы.
б) услуги управляющей компании - 20% от суммы сдачи;
в) заполняемость по итогам года - 75%;
г) средняя стоимость недели проживания - 300 евро;
Сумма брутто от сдачи в аренду составит:
((300/7 стоимость сутки ) * 360 * 75% ) - 20% агентских = 9255 евро!

При таком оптимистичном раскладе получаем порядка 9.2% годовых на сумму инвестиций, НО!!!!
- вы, как владелец, платите комунидад + налог на мусор. Предположим, это 60 евро/месяц.
Итого 720 евро/год.
- затраты на свет/воду/интернет тоже лежат на вас в этом варианте. Для студии эти три статьи расходов составят порядка 50 евро/месяц.
Итого 600 евро/год.
- налог на владение
Итого 300 евро/год.
Итого сумма нетто у вас = 7 635 евро. При исключительно реалистическо (на сегодняшние реалии) - оптимистическом прогнозе.
Теперь добавим естественный износ: постельное белье, техника, сантехника, лампочки, побелить/подкрасить...
Имеем 7% годовых на инвестиции в 100 000 евро без уплаты налога на прибыль с полученного дохода. И это - очень оптимистичный расчет, который работает сейчас, когда Тенерифе в частности находится в супер условиях:
"спрос опережает предложение - обвалившаяся в годы кризиса в цене недвижимость растет медленнее спроса на аренду, создавая тем самым "сверхдоходность" на инвестиции.
Хотя рынок берет свое и за последние полгода найти объект для покупки с возможностью сверх дохода уже непросто.
ИгорьЯ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 19.02.2016, 04:29   #4
Sergey
Тенерифе по-русски
 
Sergey, Тенерифе
 
Регистрация: 09.08.2010
Адрес: Tenerife
Сообщений: 8,759
По умолчанию

По поводу Марбельи, Ниццы и Монако. Оставим эти сравнения на совести авторов. Пока из атрибутов элитарного курорта у Тенерифе только хороший климат.

Что касается перспектив, то хотеть, как известно, не вредно. Несмотря на круглогодичность и огромное количество туристов, денег от них на острове остается не так много, как хотелось бы. Потому власти мечтают привлечь на Тенерифе богатых туристов. Чтобы не пиво по 1 евро за пинту по всему Лас Америкас со скидочными купонами искали, а запив севрюжью икру Вдовой Клико, садились в Фантом и ехали в казино. А в казино не в жетончики по 50 центов игрались, а целые состояния проигрывали. Вот тогда на острове наступит всеобщая благодать и благополучие. И, может быть, на юге к каждому дому подведут оптоволоконный интернет.
Но чтобы привлечь богатых туристов, нужны не только словесные интервенции, но и соответствующая инфраструктура. Просто так они не поедут. А ее нет и не предвидится. Так что с Нью Васюками, то бишь с Канарским Монако, придется повременить.

Теперь по аренде как бизнесу. Сомнительный это бизнес. Короткая аренда лежит вне правового поля с неясной перспективной. Длинная имеет свои подводные камни благодаря гуманному испанскому законодательству. Люди месяцами не могут выселить переставших платить квартирантов. А если там дети есть - вообще капут.
Купленное под аренду за те же деньги жилье в Москве окупается быстрее, можно элементарно посчитать.
Игорь действительно оптимистичен, я бы рассчитывал не более чем на 5% годовых.
Самый безгеморройный вариант - покупка номеров в отелях с последующей сдачей их через ресепшен. Т.е. вы отдаете свой номер в полное управление отелю.

Всё вышесказанное касается именно бизнеса. Т.е. когда жилье покупается с исключительной целью зарабатывать на нем. Но большинство людей покупает недвижимость на Тенерифе с другой мотивацией. Приезжать пожить 1-2 месяца в году, "на пенсию", деньги вывести/вложить, "чтобы было"... А когда квартира большей частью пустует, задумываются, что неплохо было бы ее сдать на это время. Отбить расходы на владение, ипотеку немного облегчить или на мороженое с хамоном заработать. При таком подходе, т.е. как дополнительный источник дохода, а не бизнес, аренда вполне себя оправдывает и широко практикуется среди владельцев.
Sergey вне форума   Ответить с цитированием
Старый 19.02.2016, 06:05   #5
Sergey
Тенерифе по-русски
 
Sergey, Тенерифе
 
Регистрация: 09.08.2010
Адрес: Tenerife
Сообщений: 8,759
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Aleksey Посмотреть сообщение
Слышал, что есть агентства, с которыми заключаешь договор и они уже сами выплачивают тебе гарантированную сумму в месяц, сами оплачивают все коммунальные сборы и заполнение жильцами уже их проблема. Понятно, что эта сумма будет меньше, но насколько меньше от реальной?
Если вы сами постоянно не живете на Тенерифе, то в любом случае вам понадобится кто-то, кто будет следить за квартирой. Пусть не управляющее агентство, а приятель по соседству, но это все равно минус какие-то деньги от номинальной суммы.
Комиссия агентств за управление составляет 20-50% от тех денег, которые заплатит арендатор.

Есть вариант с фиксированной ежемесячной выплатой. Вся коммуналка на них, на вас ремонт. Фактически у вас берут жилье в субаренду по расценкам долгосрочки. Возьмем, к примеру, востребованные апартаменты стоимостью 350 евро в неделю. Это (условно, без поправки на заполняемость) 1500 евро в месяц дохода. Разделим на 3 и получим 500 евро в месяц - как ориентир.

При обычной понедельной схеме: 1500 х 0,75 (заполняемость) - 30% (комиссия агентства) = 787 евро ожидаемого дохода.
Sergey вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Действия

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.




«Тенерифе по-русски» в соцсетях — давайте дружить!



Powered by vBulletin
Copyright ©2024 vBulletin Solutions, Inc.