Покупка недвижимости в Испании для аренды |
| 25.04.2015 | |
Покупка недвижимости в Испании для последующей сдачи в аренду — очень популярный вид инвестиций, который, при правильном подходе к процессу, может принести стабильный доход. Однако, существует целый ряд нюансов.
До покупки недвижимости нужно четко определиться, как вы будете ей распоряжаться. От этого зависит где покупать, что покупать и за сколько покупать.
Если апартаменты или дом приобретаются исключительно в качестве вложения средств для получения прибыли, то потенциальному инвестору нужно руководствоваться простым правилом: «покупать не то, что нравится мне, а то, что нравится клиентам».
В Европе практикуются два основных вида аренды: краткосрочная и долгосрочная. При этом в курортных зонах востребованность краткосрочной аренды будет зависеть от сезонности: в пиковые месяцы цена на нее максимально высокая, а вне сезона порой бывает лучше закрыть владения на ключ до следующего периода туристической активности.
Особенности аренды в Испании
По статистике, в 2014 году Испанию посетили 65 млн. туристов. Это делает страну очень привлекательной для инвестиций в недвижимость. Важно понять, какой тип аренды наиболее привлекателен для будущего собственника. В популярных у туристов городах достойную прибыль принесет посуточная аренда в течение всего года, на курортах — понедельная аренда: сезонно на материке Испании и на Балеарских островах, круглый год — на Канарах.
Инвестиции в испанскую недвижимость заинтересуют тех, кто имеет свободные средства и не хочет рисковать, предпочитая получать предсказуемый и стабильный доход в евро. А также тех, кто думает о смене места жительства на более комфортное. Зачастую, именно покупка недвижимости подталкивает людей к переезду в Испанию на ПМЖ.
Где выгодно покупать и что выгодно покупать?
Недвижимость в столичных городах — Мадриде и Барселоне — всегда востребована у туристов, несмотря на высокую конкуренцию на рынке. Недвижимость на курортах Испании также имеет стабильный спрос.
В тренде сегодня — Канарские и Балеарские острова. Недвижимость на островах одна из наиболее дорогих в Испании.
Рынок недвижимости Канарских островов, в особенности Тенерифе, проявил наибольшую стойкость во время финансового кризиса и демонстрирует лучшие показатели роста и активности аренды. Покупка жилья здесь представляет собой выгодную инвестицию.
В Мадриде и Барселоне, а также в крупных исторических городах выгодно приобретать студии и апартаменты, которые можно сдавать посуточно или в долгосрочную аренду.
Ориентировочная цена апартаментов в центре города с двумя спальнями — от 500.000 евро, в хорошем районе, но на небольшом удалении от центра — 300.000 евро. А в строящемся доме в пригороде апартаменты площадью около 60 кв. м можно купить за 200.000—250.000 евро.
На Тенерифе очень востребованы апартаменты. Средняя стоимость на побережье апартаментов с двумя спальнями — около 300.000 евро, дома с тремя спальнями — около 800.000 евро.
На побережье Коста Дорада популярностью у арендаторов пользуются апартаменты с тремя-четырьмя спальнями на первой линии и в пределах 500 метров от моря. Таунхаусы для более обеспеченных клиентов также сдаются очень хорошо. Много запросов на аренду дорогих вилл.
В 2015 году в связи с падением рубля наши соотечественники пока предпочитают резервировать более экономичные объекты.
Доходность при круглогодичной аренде составляет около 6—7% и практически не зависит от суммы покупки. Так, квартира стоимостью 100.000 евро сдается за 450 евро в месяц, а квартира за 200.000 евро — за 800 евро.
Для круглогодичной аренды россиянам лучше ориентироваться на покупку недвижимости на Канарских островах. В частности — на Тенерифе.
В сезон (а высокий сезон на Тенерифе с июля по сентябрь и с декабря по январь) здесь сдается абсолютно все, и нетрудно найти русскоязычный персонал для обслуживания своего объекта.
На юге Тенерифе квартира, приобретенная за 100.000 евро, принесет доход 5.000—6.000 евро в год чистыми на руки владельцу. Стоимость недельной аренды такой квартиры в высокий сезон составит 600 евро, а в межсезонье 300—400 евро в неделю.
Покупка квартиры за 200.000 евро соответственно обеспечит приблизительно 10.000—12.000 евро годового дохода.
Нужно отметить, что во всех курортных зонах Испании присутствует большое количество инвесторов из Европы. Есть значительный спрос, который влияет на повышение цены. Для покупки с последующей сдачей в аренду лучше приобретать квартиру в ценовом диапазоне от 100.000 до 200.000 евро. Также можно рассмотреть покупку таунхауса стоимостью 300.000—500.000 евро.
При покупке частных домов и вилл под сдачу рентабельность инвестиции может быть выше, чем в случае недорогих объектов. Недельные цены на аренду вилл в сезон варьируются от 2.000 до 6.000 евро при стоимости покупки от 400.000 до 1 млн. евро. Как правило, инвесторы приобретают здесь дом для собственного отдыха, но часто сдают его в период отсутствия, при этом окупая все расходы на содержание недвижимости, а также получая прибыль.
Что повышает привлекательность недвижимости в глазах арендатора:
— место (вид на море, близость к морю, развитая инфраструктура);
— качество ремонта;
— площадь и количество спален;
— оснащение объекта (мебель, техника и их состояние; наличие бассейна, парковки, интернета и спутникового телевидения);
— эксклюзивность объекта (то, что отличает его от других).
Как сдавать свой дом в аренду и зарабатывать
Можно сдавать собственное жилье самостоятельно, это посильно и прибыльно, интернет в помощь. Но сложностью такого варианта станет отсутствие постоянного представителя в Испании. Кто-то должен заниматься расселением, въездом и выездом гостей, уборкой и ремонтом. Потому большинство владельцев предпочитает заключить контракт с управляющей компанией или агентством недвижимости.
Стоимость услуг управляющей компании составляет 20%—50% от суммы контракта. Плюс такого варианта очевиден: отсутствие головной боли у владельца. Управляющая компания все сделает сама.
В процессе сдачи жилья в аренду собственник может столкнуться с некоторыми неприятными моментами.
— Дополнительные расходы в случае приобретения старых объектов, затраты на реконструкцию. Старые комплексы апартаментов могут отпугивать арендаторов.
— Неаккуратные арендаторы. Берите депозит на случай испорченного имущества.
— Непорядочная управляющая компания. Тщательно выбирайте партнера. Еще на этапе покупки жилья подберите такое агентство, которое впоследствии займется и сдачей его в аренду.
Удобнее всего сдавать свою недвижимость через риэлтерскую компанию, которая оформляла сделку купли-продажи.
Самостоятельная сдача жилья хотя и потенциально способна принести больший доход, но потребует затрат времени и определенных знаний. Это подходит, если вы сами планируете переезд в страну инвестиции.
При удаленной же сдаче обязательно нужно иметь надежного представителя на месте. При стоимости услуг в размере 20%—50% от суммы контракта агентство берет на себя полный менеджмент вашего жилья, в том числе осуществляя юридическую поддержку владельца. В арсенале профессиональных агентств есть инструменты, которые позволят сдавать жилье и в низкий сезон.
|
