Аренда	Покупка	Коммерческая недвижимость

Итак, наконец-то сбылась заветная мечта вашей жизни: на честно заработанные потом и кровью денежные знаки куплены квадратные метры у моря-океана на чудесном острове вечной весны. Купчая подписана, уютное гнездышко со вкусом обустроено, на стенах развешены милые семейные фотографии в изящных рамочках, а окна украшают сшитые на заказ шикарные шторы. Все, что нужно для счастья, у вас уже есть.
Впереди — безмятежная пора, солнце и морской воздух, ужины на террасе с видом на закат (или стену соседнего дома — смотря, сколько евриков вы скопили) и крепкий здоровый сон.

На этом можно было бы поставить жирную точку и искренно за вас порадоваться, но... Покупка недвижимости в другой стране зачастую влечет за собой риски, о которых не всегда предупреждают риэлторы, по крайней мере до внесения аванса. Применительно к Испании актуальна проблема «окупас» — самозахвата пустующего жилья, обусловленная, мягко говоря, странностями местного законодательства.

Помните детскую сказку про зайца и лису? Построил заяц избушку лубяную, а лиса — ледяную. Ледяная избушка растаяла, лисе надо было где-то жить, и пока заяц бегал за провиантом, она заняла его жилплощадь.

Такой сценарий в реалиях испанской жизни — не сказка, но быль, доведенная до абсурда.
Представьте, прилетаете вы после некоторого отсутствия на свою канарскую «дачу» в предвкушении заслуженного отдыха, а ваше уютное гнездышко бесцеремонно заняли какие-то непонятные личности (далее будем называть их по-испански «окупас»), сменили замки и через закрытую дверь призывают вас убраться восвояси и... пугают полицией. Но вся нелепица еще только впереди.

Приезжает полиция. Испанская полиция, если кто не знает, это такие серьезные накаченные мачо в темных очках даже ночью, пребывающие в перманентном самолюбовании. Их основная служебная функция — красиво носить форму. Потому помощи не ждите, тем более, что в данной ситуации закон не на вашей стороне.
Кукольные полицейские от души посочувствуют, покачают головой и пошлют вас на три буквы. Не совсем туда, куда вы подумали, но рядом — в суд.

Проблема окупас в Испании обострилась на фоне кризиса 2008 г., когда к традиционным маргинальным элементам — хиппи, бомжам, иммигрантам без документов и прочим вечным скитальцам — примкнули в прошлом вполне благополучные семьи, лишившиеся возможности платить за жилье.

Да-да, крутые ребята не будут выламывать дверь, арестовывать вероломных окупас и восстанавливать священное право частной собственности. Но предупредят, что если вы попробуете силой вернуть свое жилище, то арестуют уже вас.
Уважаемый читатель не ослышался: выгнать оккупантов из своего дома, имея на руках подтверждающие владение недвижимостью документы — преступление. Только по решению суда.
А самые хитрые окупас покажут от руки нацарапанный «контракт», согласно которому они арендовали это жилье у некого Васи Пупкина на сто лет вперед. Кто такой Вася Пупкин? Собственник жилья. Как, вы тоже собственник, и бумаги есть? Ну ничего, не волнуйтесь, суд разберется.

Кто такие окупас?
Окупас — публика разношерстная. Это и африканцы, и ставшие головной болью Тенерифе румыны, и сами канарцы и много кто еще. Объединяет всех этих товарищей одно: отсутствие своего жилья. Кто-то не потянул ипотеку, но таких на Тенерифе меньшинство. Чаще всего собственной крыши над головой у окупас никогда не было вовсе. Снимать квартиру они не могут или не хотят, потому ваша пустующая жилплощадь им весьма кстати.

И если изначально окупас интересовались преимущественно простаивающей банковской недвижимостью, то сегодня в поле их зрения, сознательно или нет, все чаще попадает сезонно используемое туристическое жилье.
Пока хозяев нет — можно спокойно эксплуатировать чужую собственность. Владелец приехал — не менее спокойно продолжаем распоряжаться его хозяйством до решения суда.

Как ни парадоксально, но незаконно проникнувшие в вашу квартиру люди до решения суда защищены законом и могут спокойно в ней жить.
В отличие от вас самих.

Выселить незаконных жильцов посредством полиции можно только в том случае, если их повязали либо в сам момент проникновения, либо в ближайшие 48 часов. Тогда неудачливым окупас грозит уголовная статья за вторжение.
Если же захватчики уже обустроились в вашей квартире и поменяли замки, то выпроводить их возможно только на основании судебного решения, это вне компетенции полиции. А пока они априори будут считаться добропорядочными квартирантами.

Худшее, что можно ожидать — встретиться с «профессиональными» окупас. Эти люди сделали захват чужих квартир бизнесом, знают все нюансы процесса и способы затягивания дела в суде.
Немало проблем владельцу доставят и жильцы с несовершеннолетними детьми, ибо в суде сие обстоятельство сыграет не в вашу пользу.

Что делать, если ваше жилье захватили окупас?
Вариант 1. Пойти туда, куда вас послали — в суд. Собственно говоря, это единственное решение, которое предусматривает закон.
Но процесс даже по ускоренной схеме может затянуться на полгода, а в сложных случаях и дольше: в Испании государственная машина работает крайне медленно. Плюс придется потратиться на адвоката.

Вполне возможно, что за это время асоциальные маргинальные элементы превратят вашу квартиру в неподлежащую ремонту зловонную помойку, разломают то, что не получилось продать, сшитые на заказ шикарные шторы пустят на тряпки, а в изящные фоторамки на стенах вставят свои отвратительные физиономии. А вы будете исправно оплачивать коммунальные расходы.

На момент судебного решения ваше некогда уютное гнездышко может превратиться в настоящую помойку.

Вариант 2. Договориться, то бишь откупиться. Понятно, что платить каким-то пришлым людям за то, чтобы они добровольно съехали с вашей законной жилплощади, психологически совсем не айс. Но с чисто практической точки зрения это дешевле восстановления превращенной в бомжатник квартиры, да и про время не забывайте, которое с возрастом дороже денег.
Возможно, ваши окупас вполне порядочные люди, решившие от безысходности просто аккуратно пожить до приезда хозяев. Им станет стыдно за причиненные вам неудобства, они попросят прощения и скоро исчезнут восвояси с небольшой суммой наличных. Всякое ведь бывает.

Вариант 3. Поступить «по-понятиям». Не платить, не искать справедливости в суде, а самостоятельно вернуть контроль над помещением.
Если оккупанты периодически куда-то отлучаются из дома, то в их отсутствие надо вызвать слесаря с инструментом, вскрыть дверь, сменить замки и занять стратегические позиции. Теперь уже сами окупас вне закона, и ваше право послать их на те же три буквы вместе с пожитками.
Но окупас не настолько наивны и навряд ли оставят трофейное жилье без присмотра. Помните: нельзя открыто вламываться в помещение, если в нем кто-то есть! Вызовут полицию и вы окажетесь в дураках.

Не рассчитывайте на помощь полиции в конфликте с незаконными жильцами. А любые попытки силового воздействия могут обернуться серьезными неприятностями.

Экспроприация захваченной жилплощади с оккупантами внутри — непростая головоломка с элементами стратегии, которая сводится к проникновению в помещение и молниеносному вытеснению не успевшего опомниться противника без видимых следов насилия(!) за его пределы, конечно же без полиции и лишних очевидцев.

Ну т.е. к приезду кукольных копов вы должны приветственно махать им со своей террасы, с той самой, где собирались когда-то ужинать с видом на закат.
И не забудьте сразу же заявить по поводу украденных и испорченных вещей, пока подозреваемые не разбежались.
Сия операция навряд ли посильна одинокой чете пенсионеров, но если у вас есть склонные к авантюрам друзья на острове — вполне осуществима. Они же — случайно оказавшиеся в нужном месте незаинтересованные свидетели — потом согласованно дадут нужные показания.

Минус в том, что при неблагоприятном развитии сюжета вы сами рискуете попасть на скамью подсудимых или пострадать в схватке с неприятелем, численность которого и боевая мощь были недооценены.
А встреча с профессиональными окупас и вовсе может привести операцию по освобождению к печальному финалу и дополнительным расходам.

В сказке про избушку выгнать лису из захваченного домика зайцу помог находчивый друг. Если у вас тоже есть надежные друзья — можно попробовать освободить жилье своими силами. Правда, результат этой авантюры непредсказуем.

В общем, тоже так себе вариант, с неочевидным исходом. Не воспринимайте вышенаписанное как руководство к действию.

Вариант 4. Продать оскверненное жилье вместе с оккупантами. Испанское законодательство позволяет это сделать, но будет большой дисконт к рыночной цене. Настолько большой, что проще договориться или дождаться суда.

Как защитить свое жилище от оккупантов
Как и в случае со многими прочими неприятностями, захват жилья легче предупредить, чем потом выселить пришельцев.

1. Поставьте сигнализацию. Задача оккупантов — оставаться незамеченными в течение 48 часов. Если факт вторжения удалось обнаружить раньше, то и проблема решается довольно просто. Если же они подтвердят, что сидят здесь уже больше двух суток кряду — см. четыре варианта выше на выбор.

Замуровать дверь — способ защититься от окупас действенный и кое-где в Испании практикующийся. Ну лучше все же поставить сигнализацию и подружиться с соседями.

2. Установите видеокамеры, позволяющие в ваше отсутствие наблюдать за жильем через интернет. Да и просто муляжи камер не помешают. Окупас хорошо осведомлены про риски 48 часов и светиться перед камерами не любят.

3. Решетки с замками на окнах и крепкая дверь уменьшают шансы проникнуть в помещение, по крайней мере бесшумно проникнуть.

4. Подружитесь с соседями. Это завсегда полезно, не только для профилактики оккупации. В случае чего они оперативно вызовут полицию, обязательно оставьте им свой номер телефона.
И наоборот, не стоит с соседями ссориться: значительная часть самозахвата жилья происходит по наводке.

5. Сдайте жилье в аренду, тогда уж точно оно не заинтересует оккупантов. Но тут появляется другой риск: законно заселившиеся жильцы впоследствии могут прекратить платить и отказаться покинуть помещение.
Но об этом в следующих статьях.

Есть вопросы по покупке недвижимости? Спросите на форуме!

	Читайте также:
	Обзор новостей недвижимости 16.07.2015		Покупка жилья в Испании для аренды 25.04.2015		Недвижимость рядом с гольф-клубом 20.04.2015